借地と所有地はどちらがお得?

産業用太陽光発電システムの設置用に用意される土地は、借地(土地地上権)か所有地(土地所有権)に分かれますが、果たしてどちらが良い条件であるといえるのでしょうか。運用中のキャッシュフローに直接影響を及ぼすランニングコストに焦点を当てると、借地料と固定資産税の支払い額の差から所有地が有利に見えます。さらに、所有地であれば売電開始から20年後以降も電気事業者による買電が継続されることを条件に、太陽光発電システム活用による投資を継続できる可能性が残されることになります。

POINT 1 太陽光発電システム取得時の諸費用~運用コスト~売電開始から20年後以降の運用例について

借地(土地地上権) 所有地(土地所有権)
費目 費用 小計 費目 費用 小計
取得時 土地賃貸借契約の締結 土地売買契約の締結
土地賃貸仲介手数料 1万円
地上権の設定登記費用 ※地上権の設定登記費用= 土地評価額の1%+司法書士報酬 8万円
賃貸借契約書貼付印紙代 0.2万円
土地購入費 販売価格に含む
(200万円前後)
土地売買仲介手数料 10万円
売買契約書貼付印紙代 0.1万円
所有権の設定登記費用 ※所有権の設定登記費用= 土地評価額の2%+司法書士報酬 13万円
約9.2万円 約23.1万円
システム売買契約の締結 システム売買契約の締結
売買契約書貼付印紙代 1万円 売買契約書貼付印紙代 1万円
約1万円 約1万円
融資
利用時
金銭消費貸借契約の締結 金銭消費貸借契約の締結
金消契約書貼付印紙代 2万円 金消契約書貼付印紙代 2万円
約2万円 約2万円
運用中 ランニングコスト ランニングコスト
借地料 15万円/年 固定資産税(土地) 8万円/年
システム償却資産税 20万円/年 (以降減少) システム償却資産税 20万円/年 (以降減少)
ソーラーシティ メンテナンスパック 18万円/年 ソーラーシティ メンテナンスパック 18万円/年
約53万円/年
(経年により償却資産税分は減少します)
約46万円/年
(経年により償却資産税分は減少します)
20年後 以降の 運用例
システムの解体後、土地を返却
その当時の市場相場に沿った解体費用がかかります。
土地所有者へのシステム譲渡
その当時の状況により、可能であれば土地所有者へ システムを譲渡し、投資を終了することができます。
土地賃貸借契約が更新できる場合
電力買取を行う電気事業者と売電価格交渉を行い、新売電価格にて発電事業を継続して行うことができます。
売電を継続
その当時の売電価格相場に沿って、各電気事業者と売買電契約を行うことで売電を継続します。(システムの劣化に対して、修復・交換の費用が必要となる可能性有り)
システムの解体後、土地を売却
その当時の市場相場に沿った解体費用がかかり、土地の売却先を見つけ、売却時にも少なからず手数料などの費用が発生します。
土地・システムを譲渡
いずれかの方に土地・システムを無償で譲渡します。
上表金額につきましては以下の条件を基準として算出致しておりますが、物件ごとの実際の費用につきましてはお電話にてお問合せ下さい。 ※日本政策金融公庫融資利用 ※システム価格/区画=2,200万円 ※土地評価額=200万円 ※土地地上権の場合には、借地料15万円
  • ※1土地の賃貸・売買契約に必要な重要事項説明を行う際、当社へお越し頂けないお客様向けの出張契約サービスをご用意致しております。(交通費実費+税込3万円)
  • ※2土地購入費が200万円を超える場合、土地売買仲介手数料の計算式が異なります。
  • ※3システム解体費用は相場に変動がございますのでご注意下さい。
  • ※4売電開始から20年後以降の運用例につきましてはあくまでも参考例であり、内容を保証するものではありません。
  • 上表金額の他に、別途消費税がかかります。(印紙代や固定資産税などの税、土地購入費、借地料は除く)

POINT 2 売電開始から20年後以降の売電価格について

売電開始から20年後以降は、固定価格買取制度が適用されない為、太陽光発電システムのご購入時に保証されていた「○○円/kWh」という売電価格保証が消滅してしまいます。その為、20年後以降は各電気事業者との売電価格の交渉が必要となります。現時点での将来的な売電価格はわかりかねてしまいますが、ある程度の予測の範囲内で試算した結果を下表にまとめていますので、20年後以降の運用計画を立てる際にお役立て下さい。

借地(土地地上権)の太陽光発電システムを購入した場合との差額

購入時費用(土地購入費含む) 約213.9万円 ランニングコスト(?7万円×20年) 約?140万円 合計 約73.9万円 (借地に比べて所有地の方が費用負担が多い)  width=
※システムの金額などは上表POINT1を参照

参考物件

21年目 22年目 23年目 24年目 25年目
20年後以降の発電量(劣化を考慮) 47,020kWh 46,659kWh 46,299kWh 45,939kWh 45,579kWh
初年度発電量に対しての割合 86.14% 85.48% 84.82% 84.16% 83.50%
売電単価(税抜)
30円 /kWh 売電収入 1,410,600円 1,399,770円 1,388,970円 1,378,170円 1,367,370円
ランニングコスト -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円
実収入 1,150,600円 1,139,770円 1,128,970円 1,118,170円 1,107,370円
実収入(累計) 1,150,600円 2,290,370円 3,419,340円 4,537,510円 5,644,880円
25円 /kWh 売電収入 1,175,500円 1,166,475円 1,157,475円 1,148,475円 1,139,475円
ランニングコスト -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円
実収入 915,500円 906,475円 897,475円 888,475円 879,475円
実収入(累計) 915,500円 1,821,975円 2,719,450円 3,607,925円 4,487,400円
20円 /kWh 売電収入 940,400円 933,180円 925,980円 918,780円 911,580円
ランニングコスト -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円
実収入 680,400円 673,180円 665,980円 658,780円 651,580円
実収入(累計) 680,400円 1,353,580円 2,019,560円 2,678,340円 3,329,920円
15円 /kWh 売電収入 705,300円 699,885円 694,485円 689,085円 683,685円
ランニングコスト -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円
実収入 445,300円 439,885円 434,485円 429,085円 423,685円
実収入(累計) 445,300円 885,185円 1,319,670円 1,748,755円 2,172,440円
10円 /kWh 売電収入 470,200円 466,590円 462,990円 459,390円 455,790円
ランニングコスト -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円
実収入 210,200円 206,590円 202,990円 199,390円 195,790円
実収入(累計) 210,200円 416,790円 619,780円 819,170円 1,014,960円
※観測地点:茨城県 小瀬
モジュール保証 適用期間外(26年目以降)
26年目 27年目 28年目 29年目 30年目
20年後以降の発電量(劣化を考慮) 45,218kWh 44,858kWh 44,498kWh 44,137kWh 43,777kWh
初年度発電量に対しての割合 82.84% 82.18% 81.52% 80.86% 80.20%
売電単価(税抜)
30円 /kWh 売電収入 1,356,540円 1,345,740円 1,334,940円 1,324,110円 1,313,310円
ランニングコスト -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円
実収入 1,096,540円 1,085,740円 1,074,940円 1,064,110円 1,053,310円
実収入(累計) 6,741,420円 7,827,160円 8,902,100円 9,966,210円 11,019,520円
25円 /kWh 売電収入 1,130,450円 1,121,450円 1,112,450円 1,103,425円 1,094,425円
ランニングコスト -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円
実収入 870,450円 861,450円 852,450円 843,425円 834,425円
実収入(累計) 5,357,850円 6,219,300円 7,071,750円 7,915,175円 8,749,600円
20円 /kWh 売電収入 904,360円 897,160円 889,960円 882,740円 875,540円
ランニングコスト -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円
実収入 644,360円 637,160円 629,960円 622,740円 615,540円
実収入(累計) 3,974,280円 4,611,440円 5,241,400円 5,864,140円 6,479,680円
15円 /kWh 売電収入 678,270円 672,870円 667,470円 662,055円 656,655円
ランニングコスト -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円
実収入 418,270円 412,870円 407,470円 402,055円 396,655円
実収入(累計) 2,590,710円 3,003,580円 3,411,050円 3,813,105円 4,209,760円
10円 /kWh 売電収入 452,180円 448,580円 444,980円 441,370円 437,770円
ランニングコスト -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円 -260,000円
実収入 192,180円 188,580円 184,980円 181,370円 177,770円
実収入(累計) 1,207,140円 1,395,720円 1,580,700円 1,762,070円 1,939,840円
21年目以降の実収入(累計)が、借地(土地地上権)の太陽光発電システムを購入した場合との差額を超えると予測される年度を表しています。
  • 上記の発電量数値は、パネルメーカーのシミュレーション値に基づくものであり、保証値ではありません。
  • 実使用時の発電量は、実際の日射、設置場所の周辺環境などの条件により大きく変化する場合があります。
  • ランニングコストは固定資産税(土地)約8万円、メンテナンス費用(損害保険料込)約18万円を目安としています。
  • 償却資産税につきましては太陽光発電設備の耐用年数である17年で満額償却する予定とし、21年目以降のランニングコストには含んでおりません。
  • 設備の保証期間を超えている為、設備の状態によって修理・交換費用がかかることがございます。
  • 他立地条件での試算を行う場合、初年度発電量に対しての割合を用いて試算を行って下さい。
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